借貸資訊

政府和市民，經九七至○三年樓價跌幅幾達七成之譜，無法不對樓市泡沫深具戒心。然而，雖然樓價可升可跌，狂跌如九七至○三年的情況應是完全可以避免的。當時狂跌的原因現已一清二楚：一是租置計劃賤售公屋使然；一是八萬五過分供應使然。

三要素造成樓市泡沫

危險的樓市泡沫成因主要由三個因素所造成：一是過度借貸，如美國次按樓宇按揭貸款盲目貸給無力償還、兼且沒有付上起碼的首期的置業人士；二是外來資金湧入購房，而一時間房屋供應不足因而暴漲；三是過度建房。如九八至二○○○年間香港政策驅使，發展商建了大量房屋。又如在過度借貸推高房價後，發展商應價而速建，即如美國。

一般而言，沒有上述情況就不會出現危險的泡沫。樓價也不可能升至市民「負擔不了」的水平。

事實上，只要銀行不濫貸，即使供應短缺，樓價急升，升幅也必有個譜，不可能拋離購買力。試想如大家的收入都不過一萬幾千，沒有過分借貸、沒有外來資金，樓價縱使上升，也絕不可能「升逾市民的購買力」而有成交。

香港樓市九八年起暴跌主因是賤售公屋帶來的連鎖效應，筆者多篇文章已論證，茲不贅。因如今香港可有泡沫？香港沒有過分借貸，也沒有過分的建房，所以唯一使人憂慮的是外來資金的暴來暴去。現時雖然特區政府已停了購房移民的計劃，但內地客仍不少，其比重縱然不高，可是由於實力雄厚，仍有力推高樓價。如這些資金由於某些原因暴走，又如政府見樓價高企而刻意大量賣地提高過量的供應，都有機會造成泡沫爆破。

如政府多建居屋，而不是推動私樓大量供應，風險反而更小，因為居屋以本港合資格人口為對象，不會誘發更多資金湧入。相反，如果以壓價為目的大量推出私樓應付外來需求，一旦外來資金遇上風吹草動見勢色不對大舉撤資，反會更為危險。

筆者對於私樓，一向主張按成本效益推地建樓，而不主張以供應為手段、以壓價抬價為目的。認為價格應聽任市場決定。

現時息口低企、失業下降、通脹升溫，樓價上升是自然不過的事，毋須大驚小怪。但本港人口中，年輕一代收入和前景已大不如前，而公屋又厲行富戶政策，對居屋的需要比過往任何時間都更突出，重建居屋是讓市民安居樂業的重要一步，希望特區政府從善如流！

金管局總裁陳德霖表示，自去年十一月當局推出一連串，調控樓市的措施後，短線買賣活動已經減少，預期樓市後市將由用家和中長線投資者主導，影響市場走勢的主要因素會是，市民的購買力、按揭借貸成本，和投資者對樓價的預期等。

陳德霖說，通脹升溫，會增加市民購買樓宇的意慾，對樓價造成上升壓力，因此政府增加土地供應。他提醒市民，利率走勢轉向或較預期快，因為歐洲通脹有上升趨勢，當地政府可能調整貨幣寬鬆政策，另外，美國中長期利率上升，聯儲局修定寬鬆貨幣政策的時間亦可能比市場預期為早。

他又說，內地收緊銀根，亦影響香港的借貸需求，本港銀行有開始收緊住宅按揭定價的跡象。他強調，金管局會密切留意市況發展，必要時會出手穩定金融體系。

陳德霖預期，香港今年通脹率為百分之三點九，在亞洲體系中屬中位數，重申通脹壓力不只因為香港實行聯繫匯率，而是亞洲地區普遍面對的挑戰。他又說，香港股票市場走勢表現，較亞太區和歐美為差，因此沒有特別值得關注的風險。

係人都知金融災難、金融風暴、泡沫爆破不容易預測，偶有預測到的都被推許為分析大師或先知。

但有一個金融災難，是史上最易預測的，幾乎人人都預測得到。是哪次金融災難呢？

答案是我們當前這一個，即是目前尚未爆發的這個！

這句精警、震撼而有道理的說話，是由USAWatchdog.com（意思即《踢爆美國》網）專欄作家Greg Hunter提出的。

二○一○年十一月美國聯儲局宣布了第二輪量化寬鬆，憑空印銀紙購買債務，又將世界推入印鈔狂歡舞會。但當這第二輪印鈔狂歡派對完結後，會怎樣？Hunter將這問題問幾個專家。

專家共通的答案：將有金融經濟大災難！

黃金專家Jim Sinclair說：「國家和城市將可以破產。」

金融小說作家James Howard Kunstler說：「聯儲局將擁有大量破產的酒店，跌進壓縮借貸的黑洞。」

專業投資者Ricks Picks說「無得救」。

世界金融重量級人馬James Rickards說聯儲局從來沒有說量化寬鬆會完，他們會不停即鈔下去，直到有清楚的復甦。然而，我們看不到有任何復甦的迹象。

經濟學家John William預測嚴重金融危機就在我們前面，這危機比大家想像的嚴重得多！

其實除了這幾位專家之外，好多專家、評論員、分析家都作出過相似的看法了。所以，說我們目前面對的是一個史上最易預測的金融災難，沒有錯。問題是這泡沫何時爆破？災難何日到臨？沒人知。大家好自為之，自己執生。

景順投資首席經濟師祈連活預期，今年本港息口維持低企，市場對房屋需求會繼續增加，政府在不希望市民過份借貸的方向下，將有壓力要再出手調控樓市。

不過，他指，在聯系制度下，香港的貨幣政策較為被動，現時可以做的包括收緊按揭成數。他又說，香港目前未有條件與美元脫鈎，要待人民幣自由兌換後的五至十年，才可與美元脫鈎。

祈連活認為，內地通脹升溫的主因，是貨幣供應增長太快，而非美國量化寬鬆措施或國際商品價格上漲。他指，中央政府未有足夠措施，控制貨幣供應，若貨幣供應繼續有約兩成的增長，通脹壓力會持續升溫，最理想的增長速度是一成半至一成六。

他認為，亞洲區現時未出現資產泡沫危機，但應容許匯率升值和透過外匯管制，以防止泡沫。

歐洲大陸最富有的幾個國家今天共同表示，提高對窮國的紓困資金，矢言「尊重」借貸擔保承諾，換取「通盤」改革。

擔任歐元集團（Eurogroup）主席的盧森堡總理榮科（Jean-Claude Juncker）說，歐元區17國財長對於如何保護葡萄牙或西班牙等債台高築的會員國，達成「非常高度的共識」，只有「小部分歧見，無關痛癢」。

17國歐元集團正尋求長期計畫，捍衛歐元和歐洲聯盟經濟，2013年元旦將有1項永久性的紓困機制生效。

榮科說，將維持去年5月決定提供4400億歐元供調度的計畫。

榮科說，6個AAA評級國家，即奧地利、芬蘭、法國、德國、盧森堡和荷蘭，「進行了非常友善的非正式討論」，「對於要採取的行動，歐洲集團沒有任何歧見」。

外交官員說，這6國由於能以較低利率借貸到更多款項，因此將提供更多保證金。這6國擔保的部分高達61%。

內地限制煤價上漲，將有助減輕電廠成本壓力，利好電力股。機構投資者亦看好大手增持華潤電力（0836），據聯交所資料顯示，澳洲聯邦銀行上周三（15日）以每股平均價13.895元，增持潤電227萬股，涉資3154萬元，持股量升至5%的首次披露水平。

參考大行近期的看法，均認為潤電現價吸引，其中瑞信維持其跑贏大市評級，目標價21.3元。法巴更認為，潤電股價下跌令其投資價值重現，現價僅相當於2011年預測市盈率約11倍，亦維持其買入評級。

事實上，潤電在發展新電力項目上態度積極，集團明言會物色大型高效燃煤發電機組及可再生及清潔能源項目，加快清潔及可再生能源行業的投資，保持盈利能力。華潤系上月底提出批准在同系公司之間進行短期的借貸建議，相信有利潤電部署併購強大同業。

香港按揭證券公司和二十一間銀行，簽訂意向書，參與按證公司明年初推出的中小企融資擔保計劃。計劃推出首六個月，將設有擔保費折扣優惠，若借貸年期為一至三年可豁免三個月的保費，三至五年期則豁免六個月擔保費。

金管局總裁陳德霖預料，計劃推出初期未必有太大的業務量，由於國際宏觀形勢瞬息萬變，企業營商和融資環境可能出現變化，相信計劃可促進銀行向中小企提供信貸的穩定性和延續性，有效管理借貸風險。