借錢的夢靨

「政府打暈炒家,更打死了用家!」港府引入額外印花稅打擊炒樓,令過去周六、日二手成交急跌近八成,而新政公布前簽下臨時買賣合約的真正用家,更成最倒霉的犧牲品,僅屯門、天水圍已牽連至少數百人。有人忍痛撻訂,有人因按揭突然收緊,四出為首期徬徨撲水。深水埗一名蝸居族不惜戒吃早餐,苦儲8年首期成功結婚,卻不幸在新政公布前十多小時簽下臨約,隨時上車夢碎兼賠上3年血汗借錢儲蓄,他狠批政府殺錯良民,「我從天堂跌落地獄,如果有人發起遊行,我一定衝出去!」

35歲的鍾先生,現居於母親的深水埗唐樓單位,高樓價橫行時,已有心理準備終生不能成婚,「與女朋友拍拖多年,兩人收入共2萬5。小市民好慘,為了儲首期,我連早餐也戒掉!」他說,扣除生活開支,所餘無幾,每年勉強存3萬元,8年後,紅簿仔終於儲夠20多萬,去年才敢鼓起勇氣求婚。太太為他生了9個月大孩子,「三口住在媽媽的唐樓,逼在100多呎房內,衛生環境也不好,我好想家人生活好點」。

鍾先生在最後一期居屋本被抽中,「寄信叫我揀樓,開心到吃飯慶祝,點知10小時後打電話來說已經賣光!」他唯有遠走屯門,在寶怡花園覓得一個600呎、樓價196.5萬的上車盤。他說,自己做過壓力測試,「可以承受2、3厘借錢加息」,加上受熾熱市場氣氛影響,怕以後難上車,考慮了很久後於上周四晚與業主簽下臨時買賣合約,誰知政府19日傍晚公布新政,「又係相差十幾小時,政府又將我從天堂打落地獄!點解又係我?」

其實,額外印花稅只針對炒家,用家的鍾先生應不受影響,但現實是殘酷的,「我做司機,老婆做免稅店,都係銀行最睇唔起的職業,原本市旺,做到九成按揭,但政府打樓市,層樓估價一夜間跌到170萬,按揭也收緊了,只肯做八成。」鍾先生因要多付一成首期,過去兩天徬徨撲水,找親戚借錢、求業主減價,「如果業主肯平少少,我就過到這關,還有10日到成交最後限期,現在只係差少少!」他認為,後市可能繼續下調,希望業主減價達至雙贏,「否則唯有撻訂,加上賠經紀佣金共10幾萬,幾年儲蓄就這樣完了!」

「打工仔有幾多個10萬?有幾多個三年?」鍾不滿政府「打暈炒家,打死用家……又不肯起居屋給我們多些選擇,逼我們去幫襯地產商。若要打炒家,唔該你早點落手,你現在是癌症,卻亂化療,打死埋好細胞!」他聲言以前支持政府施政,「不算支持反對派,但現在真是覺得好失望。如果有人發起遊行,我第一個衝出去!」

借錢前宜先計成本

交稅的日子漸近,由於香港是採用稅前支薪的方式,加上交稅的季節是在農曆新年前,不少人都有現金週轉的問題。當中可能是感覺有筆錢少了,萬一遇到有急事時,不知如何應對,或是因為交稅而錯過了投資機會。

大家在借稅貸時,不應只着眼於廣告標榜的息率,因為那息率是給予借貸額很大又或是特選的客戶。以一間銀行為例,借30,000元而為期12個月的實際年利率是5.18%。借100,000元時是3.78%,而借700,000元時是2.48%。當借18個月時實際年利率分別變成7.32%、5.86%及4.5%,差別可以很大。

要借得醒目,不要只看實際年利率,或是一些現金回贈、現金券等。最重要是知道借了多少而總共要還多少。再用以上的例子說明。借30,000元為期12個月,每月要還2,568.9元,總利息為826.8元,成本比率是2.76%。借100,000元,總利息為2,024元,成本比率是2.02%。借700,000元,總利息為9,296元,成本比率是1.33%。借得愈多,成本比率愈低。

為甚麼實際年利率與以上計算的總利息成本比率不同,因為銀行是用上不同的方法計算,叫淨現值法。實際年利率可以用作比較,但用作計算總利息支出時便有點困難,還是用上我在幾年前已建議的借貸總成本較穩妥。借30,000元的人可以計算一下以後的12個月可以負擔每月還款2,568.9元嗎?如果不可以,可以把還款期延長至18個月,每月還1,761.6元,負擔少了,但要多付總利息至1,708.8元,成本比率是5.7%,比起12個月還款期的2.76%高了一倍以上。

有銀行提供回贈、折扣、現金券等,此等優惠只是把成本減少,利息仍然是以借出的數目計算。如果銀行給予借30,000元的人100元超市禮券,借12個月的總利息為726.8元,成本是2.42%。以此方法,趁着稅貸剛出爐時比較一下,便可以選擇一個更合適的計劃。

借了稅貸後要維持良好的還款紀錄,以便日後向銀行借錢時可以有好的參考。此點在以後要借按揭、私人貸款等都有幫助。

此外,一些認為自己是優質的客戶,例如高薪人士、專業人士、公務員等,或是借貸額很高的,都可以要求銀行給予更高的借錢額及更優惠的息率。

借錢利息目前低水平

中投公司在本港成立全資子公司中投國際(香港),昨日舉行成立酒會。中投香港董事長劉遵義表示,在美國推出新一輪量化寬鬆(QE2)的情況下,刺激全球的資金流動性增加,因此他認為目前並非購買資產的時機。

投資需多元化

劉遵義指,他個人認為,在目前市場上有大量資金,不過在資產有限的情況下,價格定必搶高,因此未來必須要視乎機會去進行投資。他又指,在目前借錢利息處於極低水平下,不少人借錢亦較以往容易,不過他相信利息再向下的機會已經不大,提醒市民要小心。

他又指,中投公司成立初期的註冊資本金為2,000億美元,現時管理資產規模達3,000億美元,問題在美元貶值下,對中投的海外投資構成影響,中投投資的種類需要比較多元化。劉遵義又指,由於考慮到香港資本市場蓬勃,加上有不同的專才,故中投選擇在香港設子公司,未來亦不排除在其他海外地方再成立子公司。

利率對借錢投資的影響

當美國聯儲局還在籌謀如何推行第二輪量化寬鬆政策QE2之際,世界各地的央行已如臨大敵,進入高度戒備狀態。澳洲央行昨天出乎意料地加息四分之一厘,是五個月來首度出招;印度央行亦決定今年以來第六度加息,幅度為四分之一厘。在這個敏感時刻先發制人,毫無疑問屬於預防性加息,先行收緊銀根,應付QE2造成的各種後果,恐怕只有香港的財金官員選擇翹埋雙手,未打先認輸。

澳洲央行行長坦言,加息為了遏抑通脹,尤其擔心貿易條件反映的出口表現持續強勢,將帶動收入上升,進一步刺激開支及投資,令經濟更熱,只好採取緊縮性貨幣政策。雖然印度的經濟環境與澳洲有別,但央行擔心的也是大同小異,高通脹、熱錢湧入、對經濟過熱的憂慮揮之不去。不難想像,當美國的QE2成為事實之後,熱錢將會更加洶湧,屆時通脹壓力必定有增無減,沒理由袖手旁觀。

聯儲局的QE2如意算盤,大家已經耳熟能詳,目的就是要千方百計把銀行體系的「死錢」硬擠出來,轉向風險較高的投資,能否令經濟復活還是未知之數,市場流動性氾濫則可以肯定。從去年第一輪量化寬鬆政策的經驗可知,這些活錢大多沒有留在美國本土,而是大舉流入新興市場,買入股票、商品、物業等各種短期有利可圖的資產。

外界或許有疑問,加息豈不是更容易吸引熱錢?的確,加息會提高存款的利息回報,但正所謂大雞唔食細米,熱錢又怎會為了這些蠅頭小利呢?其實,利率真正要反映的是資金成本,對借錢投資或投機的影響最明顯,將來必須取得更高回報,才能抵銷這筆新增成本。換言之,預防性加息的用意,是先壓一壓投資或投機需求,日後有較大空間應付QE2帶來的通脹挑戰,降低資產泡沫爆破的殺傷力。

當然,面對QE2大軍壓境,新興市場國家或地區,並非全部有條件加息。澳洲出口表現強勁,印度剛公布的製造業採購經理指數大幅上升,均令借錢加息成為可能。相對而言,南韓及台灣的製造業擴張速度持續放緩,自然想避免增加企業的經營成本,不會輕易改動利率,會先考慮行政手段,例如實行資本管制。此外,新加坡在上月公布低於預期的經濟增長時,突然宣布讓坡元升值,效果殊途同歸,也是另一種遏通脹、防熱錢的方法。

回看香港,整體經濟、出口、零售、資產價格均錄得可觀增長,對照澳洲等地的做法,理論上早就需要加息,財金官員卻明言在聯匯制度下此路不通。不過,香港自詡是金融創新之地,就算聯匯改動不得,也沒有理由想不出其他新辦法,否則便是虛有其名。QE2開宗明義就是要靠泵水來人為地製造通脹,不見通脹誓不罷休,難怪各地央行如臨大敵,唯獨香港的財金官員甘於坐以待斃。